Logement loué : l'obligation du propriétaire en matière de réparation ?

THÈME : immobilier
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Propriétaire-bailleur d'un logement vide ou meublé, vos obligations sont les mêmes en matière de réparation.

Avant de démarrer quelques travaux que ce soit, vous devez informer votre locataire de leur nature et des modalités d'exécution. Vous devez le lui notifier par lettre remise en main propre ou recommandée avec A/R.

Sans l'accord préalable de votre locataire, les travaux ne peuvent pas se faire les samedis, dimanches et jours fériés. Et s'ils durent plus de 21 jours, il est en droit d'obtenir une réduction de loyer.

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Avant la mise en location

Le logement que vous mettez en location doit être en bon état d'usage, autrement dit considéré comme décent. À ce titre, il doit notamment être doté d'une surface habitable minimum de 9 m² et d'une hauteur d'au moins 2,20 m. Il ne doit pas être infesté de nuisibles ou de parasites et doit garantir la sécurité et la santé de vos locataires.

Les équipements du logement mentionnés au bail locatif doivent également être en bon état de fonctionnement.

Toutes les caractéristiques ont été fixées par le décret du 30 janvier 2002. Pensez cependant à consulter le règlement sanitaire de votre département, susceptible d'être plus restrictif.

Pour financer des travaux de mise aux normes, ou pour améliorer la performance énergétique de votre logement avant sa mise en location, nous vous invitons à lire cette page : https://www.anil.org/votre-projet/vous-etes-proprietaire/amelioration/financement/


Au cours de la location

Ensuite, pendant la durée du bail, les grosses réparations sont à votre charge. Il s'agit notamment :
> Des travaux d'amélioration des parties communes, tel qu'un ravalement de façades ;
> Des réparations urgentes telles qu'une fuite qui provient du toit, ou une chaudière en panne ;
> Des travaux nécessaires au maintien en l'état du logement tels que la réparation de volets défectueux

Dans le cadre d'un cas de force majeure, une tempête par exemple, les travaux sont aussi à votre charge; même ceux qui incombent normalement à votre locataire. Il en va de même pour les dommages causés par la vétusté.

Du fait que ce n'est pas toujours simple de distinguer les dommages dus à la vétusté, de ceux dus à la détérioration, il est judicieux de décider d'une grille de vétusté dès la signature du bail. Pour rappel, l'état de vétusté résulte de l'usure du temps dans le cadre d'un usage normal.


 L'obligation du locataire en matière de réparation

En revanche, les dégradations causées par l'absence d'entretien ou par manque de soin de la part de votre locataire en cours de bail sont à sa charge. C'est le cas d'une moquette brulée ou de tâches sur les murs par exemple.
Le locataire est obligé de répondre des dégradations qui surviennent en cours de bail. Il doit apporter la preuve qu'il n'en est pas responsable.

Dans un arrêt du 9 juillet 2020, la Cour de cassation a rappelé que c'est au locataire de démontrer qu'il n'a pas dégradé le bien loué. Il doit prouver que les dommages constatés ont eu lieu par la faute du bailleur, ou suite à un cas de force majeure (tempête, etc.), ou du fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement.

Les détails de l'affaire judicaire sont ici : https://www.service-public.fr/particuliers/actualites/A14326

 

posté le
Corrigé le 2021-02-02

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