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Les obligations fiscales des SCI ?

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Les obligations fiscales des SCI ?

THÈME : fiscalité
330 caractères
temps de lecture : 4 minutes

L'année 2018 a compté 94 000 créations de SCI. Elles représentent donc 14% de la création totale d'entreprises. A savoir qu'il existe différents types de sociétés civiles immobilières en France : SCI de gestion, SCI familiale, SCI d'attribution, SCI construction-vente.

La SCI concerne diverses activités comme l'investissement immobilier, la location de biens, la gérance de patrimoine immobilier. Elle permet d'acquérir un patrimoine immobilier privé ou professionnel, d'en assurer la gestion (location, rénovation, entretien) et de le transmettre. Ce, en bénéficiant de nombreux avantages sur le plan fiscal et successoral.

En tant que société, elle fait face à de nombreuses obligations à respecter : Entre autres, tenir une comptabilité, réunir une assemblée générale une fois par an minimum pour approuver les comptes et établir des déclarations fiscales concernant :

>     L'imposition des bénéfices de la SCI
>     La TVA
>     La contribution économique territoriale (CET)
>     La contribution sur les revenus locatifs (CRL)

fiscalité




 En principe les bénéfices de la SCI sont soumis à l'impôt sur le revenu (IR).

Ceci dit, la SCI peut opter pour l'IS, l'option est alors irrévocable.

 

L'imposition à l'IS s'applique de plein droit aux SCI pour la location meublée : activité commerciale tolérée tant qu'elle reste accessoire, c'est-à-dire tant que l'activité principale de la société reste civile.




La SCI soumise à l'IR ne paie pas d'impôt elle-même, les bénéfices imposables sont répartis entre les associés : chacun est imposé proportionnellement à son apport au capital de la société, s'y ajoutent 17.2 % de prélèvements sociaux sur leur quote-part.



2 options s'offrent aux associés en fonction du montant de leurs revenus fonciers :

Si les revenus sont inférieurs à 15 000EUR, le régime du micro-foncier  s'applique, avec un abattement forfaitaire de 30%.

Ceci dit il reste possible d'opter pour le régime réel, l'option est irrévocable pendant 3 ans.

Si les revenus sont supérieurs à 15 000EUR, le régime du réel  s'applique, ce sont alors les charges réelles qui sont prises en compte.



En cas de pertes, les associés peuvent déduire le déficit foncier de leurs revenus imposables, au prorata de leur participation au capital et dans la limite de 10 700EUR.

La partie supérieure à 10.700 € s'imputera  sur les revenus fonciers les 10 années suivantes maximum.

La SCI à l'IR n'est soumise à aucune obligation comptable et n'a pas l'obligation de présenter un compte annuel.


En revanche, si les associés de la SCI choisissent d'être imposés à l'IS, ils ne sont personnellement imposables, au titre de l'IR, que sur les dividendes distribués par la SCI.

Quant aux bénéfices de la SCI, ils sont imposés selon le barème de l'IS :
>     15% pour les bénéfices allant de 0 à 38 120 EUR
>     28% pour les bénéfices allant de 38 120 à 500 000 EUR
>     31% pour les bénéfices supérieurs à 500 000 EUR

La SCI à l'IS doit obligatoirement tenir une comptabilité d'engagement et déposer les comptes annuels au greffe du Tribunal de commerce à la clôture de l'exercice.


Concernant la TVA, différentes règles s'appliquent selon la nature des biens loués (nus ou meublé) et l'usage du bien (à usage d'habitation ou à usage professionnel).
Précisément,

La SCI et les locations des biens à usage professionnel:
Une SCI qui loue des biens nus (locaux, immeubles, ...) est exonérée de TVA, toutefois, elle a l'option de l'assujettissement à la TVA.


Si par contre les locaux, bureaux sont meublés, alors la SCI est assujettie de plein droit à la TVA.

La SCI et les locations des biens à usage d'habitation:
Une SCI qui loue un immeuble, nu ou meublé, est exonérée de TVA  - Et elle ne peut pas opter pour une autre alternative.
Autre cas de figure : quand il s'agit d'une location de locaux d'habitation meublés accompagnées d'au moins 3 prestations accessoires supplémentaires (petit déjeuner, nettoyage, fourniture de linge, réception des clients...), la SCI est assujettie à la TVA.

La SCI et les locations des biens à usage agricole :
Les SCI qui louent des biens (locaux, bâtiments, ..) sont exonérées de TVA, toutefois, elle a l'option de l'assujettissement à la TVA si le loueur est également assujetti à la TVA.


Quant à la contribution économique territoriale (CET), il s'agit d'une taxe qui frappe les locaux non-meublés à usage professionnel en location.

Elle se décompose ensuite entre 2 types de taxes :

>     La CFE (Cotisation foncière des entreprises) est un impôt foncier dont le taux est fixé par la commune du siège de la SCI.

Les taux se situent entre 16% et 20%.

Certaines communes proposent un taux minoré de CFE pour attirer les entreprises.



>     La CVAE (Cotisation sur la valeur ajoutée des entreprises) est un impôt sur la valeur ajoutée, qui taxe les profits d'exploitation réalisés par la SCI.


Enfin, si un des associés de la SCI est une personne morale, la SCI est également redevable de la contribution sur les revenus locatifs (CRL).

Les terrains nus et certains locaux sont exonérés.


En matière de transmission, les associés d'une SCI auront l'avantage de pouvoir céder leurs parts sociales au lieu de procéder à la cession de l'immeuble.

A savoir que les cessions de parts de SCI n'ont pas à être constatées par un acte authentique établi devant notaire et engendrent donc des frais moindres qu'une cession directe d'immeuble.

posté le
Corrigé le 2019-08-04

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