Qu'est ce que la révision des loyers des baux commerciaux ?

Le bail n'est "commercial" que s'il répond aux exigences légales de l'article L. 145-1-I, alinéa 1er, du Code de commerce qui impose 4 conditions :

> Un contrat de bail
> Un local commercial
> Un fonds de commerce
> L'immatriculation du locataire au RCS ou au RM

La règle qui régit la révision du loyer en cours de bail consiste à ajuster le loyer à la valeur locative avec variation plafonnée à celle de l'indice de référence, sauf en cas de modifications notables des éléments servant de base à la valeur locative. Cette réglementation permet au bailleur de revaloriser, chaque année, le loyer d'un locataire en place par le jeu d'un indice légal.

La majoration ou la réduction du loyer en cours de bail ne peut pas dépasser l'évolution de l'indice trimestriel de référence choisi : soit l'indice des loyers commerciaux (ILC), soit l'indice des loyers des activités tertiaires (ILAT).
A savoir que l'indice des loyers commerciaux (ILC) s'applique aux activités commerciales ou artisanales (boutique, boulangerie, etc.) et l'indice des loyers des activités tertiaires (ILAT) s'applique aux autres activités.

Depuis le 1er septembre 2014, dans le cadre de la loi Pinel, il n'est plus possible d'utiliser l'indice du coût de la construction (ICC) comme indice de référence.

La valeur locative est déterminée en fonction :

> des caractéristiques du local : sa situation, sa surface, sa vétusté, les équipements mis à la disposition du locataire, etc.

> de la destination des lieux : le plus souvent seul l'exercice d'une ou de quelques activités sont autorisées.

> des obligations respectives des 2 parties. Par exemple, la valeur locative peut être diminuée si le locataire prend sur lui des charges normalement dues par le propriétaire bailleur.

> des facteurs locaux de commercialité. C'est à dire, l'importance du lieu d'implantation du commerce, son accessibilité. Par exemple, la démolition d'une voie d'accès peut diminuer l'attrait du commerce et donc la valeur locative de l'immeuble.

> du prix couramment pratiqué dans le voisinage.

Attention, la valeur locative ne dépend pas de la rentabilité du commerce exercé dans les lieux loués. De même, les améliorations et investissements faits par le locataire ne sont pas pris en considération.

Le loyer d'un bail commercial peut être révisé annuellement ou tous les trois ans (révision triennale) , ou faire l'objet d'une nouvelle proposition lors du renouvellement du bail. Propriétaire bailleur et locataire peuvent également choisir de fixer une période de révision spécifique dans le contrat de bail.

Généralement, la révision est annuelle. Il s'agit d'une clause d'échelle mobile : tous les ans, le loyer est automatiquement révisé en fonction de l'évolution de l'indice de référence choisi dans le contrat (ILAT ou ILC). Dans ce cas, le bailleur n'a pas de formalités particulières à accomplir.

Quant à la révision triennale, elle est un droit du bailleur, même si elle n'est pas prévue dans le contrat. Elle est possible uniquement tous les 3 ans. La demande de révision se fait à l'initiative du bailleur ou du locataire et doit impérativement être demandée par acte d'huissier ou par lettre recommandée avec avis de réception. A défaut d'accord, le montant du loyer est fixé par le Président du tribunal de grande instance.

Dans tous les cas, lorsque le bail commercial a été conclu ou renouvelé depuis le mois de septembre 2014, la hausse du loyer ne peut pas dépasser 10 % du loyer de l'année précédente. Autrement dit la révision des loyers est plafonnée.
Hormis dans certains cas de figure, autrement dit il est déplafonné :

> en cas de modifications notables des éléments servant de base à la valeur locative : Les modifications doivent être matérielles (nouveaux aménagements urbains ou de transports) et doivent entrainer une variation de plus de 10% de la valeur locative.

> Dés lors que le locataire change d'activité. Ceci entraînant la déspécialisation du bail.

L'augmentation du loyer pourra alors être supérieure à celle qui aurait résulté de l'application de l'indice de référence et le loyer sera de nouveau fixé à la valeur locative. Cependant, la loi Pinel du 18 juin 2014 a encadré ce mécanisme de déplafonnement : chaque année le loyer ne pourra augmenter que de 10% par rapport au loyer acquitté au cours de l'année précédente.

Au terme du bail commercial (9 ans en général), le locataire bénéficie d'un droit au renouvellement du bail. A ce moment là, le bailleur peut modifier le montant du loyer en donnant congé au locataire 6 mois avant le terme du bail et en proposant, à cette occasion, un renouvellement avec un nouveau loyer. Ou le locataire peut effectuer une demande de renouvellement en proposant un nouveau loyer.

Attention, aucune rétroactivité du paiement du loyer n'est possible en cas de révision tardive, c'est au bailleur d'être réactif.

En cas de désaccord, celui qui demande une révision doit saisir le juge des loyers du TGI.