Qu'est ce qu'une SCCV (Société Civile de Construction Vente) ?

THÈME : immobilier
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La Société Civile de Construction Vente (SCCV) est une société civile qu'on appelle aussi SCI de construction-vente. Cette forme juridique a pour objet social la construction d'immeuble(s) sur un ou plusieurs terrains viabilisés. Ce, dans l'objectif de le vendre sitôt la construction achevée en réalisant une plus-value sur l'opération.

Ainsi, ce sont principalement les promoteurs immobiliers qui décident de monter une SCCV pour chaque projet de promotion immobilière. À l'issue de la construction et de la revente du dernier lot de chaque programme, la SCCV est automatiquement dissoute.


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Quelles sont les principales caractéristiques de la SCCV ?

Cette société civile est régie par les articles R.211-1 à R.211-6 et L.211-1 à L.211-4 du Code de la construction et de l'habitation.
S'agissant d'une société civile, la SCCV relève du régime des sociétés de personnes. Autrement dit, elle n'est pas imposée directement : chaque associé est imposé à l'IR proportionnellement à ses parts dans la société et selon le bénéfice reçu.

Alors que la création d'une SCI classique permet de gérer un patrimoine immobilier détenu en commun, la SCI de construction-vente, ou SCCV, a pour objet social une activité commerciale. Pour rappel, une SCI classique ne peut pas avoir pour objet une activité commerciale.

Notez également que, contrairement à la SCI d'attribution, la SCCV ne peut pas attribuer l'immeuble en propriété ou en jouissance à ses associés. Ils ne peuvent pas non plus se partager les lots invendus. En revanche elle peut les leur vendre.

À savoir que, pour réaliser son objet social, la SCCV peut exiger à tout moment des associés qu'ils versent des fonds supplémentaires.

Pourquoi créer une SCCV ?

C'est la seule structure en matière de SCI qui puisse vendre un bien immobilier dans le but d'engranger un profit.
Toute personne physique ou morale peut devenir associé d'une SCCV. Ce, quelle que soit sa nationalité ou sa qualité.

À titre principal, la SCCV peut exercer les activités suivantes :
>         Acquérir un terrain pour y construire un ou plusieurs immeubles
>         Acheter un immeuble pour le démolir afin d'édifier de nouvelles constructions
>        Conclure un bail à construction
>         Transformer ou rénover d'anciens immeubles

Comment constituer une société civile de construction vente ?

Au minimum 2, les associés doivent suivre la procédure classique, identique à toute création de société :
>     Constituer le capital social de la SCCV
>     Rédiger les statuts
>     Publier un avis de création dans un journal d'annonces légales (JAL)
>     Immatriculer la société au RCS

La responsabilité des associés est limitée à leurs apports. Il n'y a pas de capital social mimum requis et il peut être variable. Si tel est le cas, ils doivent insérer une clause de variabilité dans les statuts constitutifs de la SCCV.

Notez que tous les types d'apports sont autorisés : les apports en numéraire, en nature et en industrie.

La rédaction des statuts
Ils peuvent être rédigés par acte sous seing privé ou par acte authentique devant notaire. Dans les deux cas, ils doivent être signés par l'ensemble des associés.
Le Code civil impose seulement l'obligation de désigner un gérant. Sa nomination peut faire l'objet d'un acte accessoire annexé aux statuts. Ainsi un éventuel futur changement de gérant n'imposera pas aux associés de procéder à la modification des statuts de la SCCV. Cette procédure étant assez contraignante.

Concernant le fonctionnement de leur société, les associés peuvent l'organiser librement. Nous pouvons vous aider dans la rédaction de vos statuts.

Publication d'un avis de création
Au plus tard 1 mois après avoir signé les statuts, le gérant doit publier un avis de création de la SCCV dans un journal d'annonces légales du département d'immatriculation de la société.
Cette formalité permet d'informer les tiers de la création prochaine de votre SCI de construction-vente. De plus, l'attestation de parution fait partie des pièces justificatives requises par le greffe du Tribunal de commerce pour procéder à l'immatriculation de votre société.

Constitution et dépôt de votre dossier d'immatriculation
Le représentant légal de la SCCV doit remplir le formulaire M0 SCI qui recense l'ensemble des informations relatives à la société. Sur cette base, le greffe procède à l'immatriculation de la société au Registre du commerce et des sociétés (RCS) et envoie l'extrait Kbis au gérant. C'est ce document qui atteste de l'existence juridique de la SCCV.

Le régime fiscal de la SCCV

Elle est soumise à un régime fiscal dérogatoire prévu par l'article 1655 ter du Code général des impôts (CGI). Au même titre que la SCI d'attribution, la SCCV est transparente.

Ainsi, les associés sont tenus de régler les impôts sur le résultat fiscal de la société. Les bénéfices imposables ou le déficit foncier sont répartis entre les associés au prorata de leur participation au capital. Ainsi intégrés dans la globalité des revenus de chaque associés, ils sont soumis à l'IR.

Attention, si une SCCV achète un terrain pour y construire des logements neufs mais que finalement le terrain est revendu en l'état, l'activité de construction vente est remplacée par une activité de marchand de biens. Ce qui impose alors l'application de l'impôt sur les sociétés (IS). Auquel cas un éventuel rattrapage fiscal peut être exigé de l'administration fiscale.

Notez enfin que la liquidation de la SCCV à l'issue de chaque promotion immobilière entraine des frais de liquidation.


N'hésitez pas à solliciter nos experts-comptables en ligne pour bénéficier de leurs conseils et constituer votre SCCV.

posté le
Corrigé le 2022-01-13

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