Qu'est ce qu'un Loueur en Meublé Non Professionnel LMNP ?

THÈME : fiscalité
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Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) : définitions, conditions et avantages

Vous êtes propriétaire d'un logement meublé ? Lorsqu'on investit dans l'immobilier, il est fondamental de connaître son écosystème : mécanismes de défiscalisation immobilière, cadre fiscal, analyse de la rentabilité du projet, etc. Aujourd'hui, il existe plusieurs dispositifs qui ont pour but d'encourager l'activité locative meublée, dont le statut Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP). Bien sûr, avant de l'adopter, vous devez vous assurer que ce statut est avantageux au regard de votre situation personnelle. Dans cet article, nous faisons le point sur le statut LMNP.

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Qu'est-ce que le statut Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) ?

Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) désigne un dispositif fiscal à destination des contribuables français qui exercent une activité locative meublée. Sous conditions, il permet notamment de récupérer la TVA et de bénéficier d'une fiscalité avantageuse.
 
L'investissement en LMNP concerne les biens immobiliers classiques destinés à la location meublée à titre de résidence principale et les meublés dans des résidences de services :

>     les résidences étudiantes ;
>     les résidences de tourisme ;
>     les résidences médicalisées ;
>     les EHPADs ;
>     les résidences d'affaires.


Les conditions d'obtention du statut fiscal LMNP

Nombreux sont les dispositifs d'État dédiés à l'investissement immobilier locatif. Toutefois, qu'il s'agisse de la loi Pinel, du dispositif Censi-Bouvard ou encore du mécanisme de défiscalisation immobilière Malraux, tous, sans exception, demeurent strictement encadrés par la loi.

Aussi, pour prétendre au dispositif LMNP, tout propriétaire-bailleur doit pouvoir réunir les conditions cumulatives suivantes :

>     Caractéristiques du logement. Ce dernier doit être meublé et à usage d'habitation, conformément à la loi ALUR de 2015.
 
>     Surface habitable du bien immobilier. Cette dernière doit dépasser 9 m².

>     Activité non professionnelle. Lorsque vous optez pour l'investissement en LMNP, vous devez respecter certains seuils. De fait, le montant des loyers perçus par votre activité locative ne doit pas dépasser 23 000 € par an ou 50 % de l'intégralité de vos revenus annuels.

>     Imposition. Les revenus issus de votre activité entrent dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC) puisque la location de meublés est considérée comme étant une activité commerciale.

>     Mise en location. Qu'il s'agisse d'un immeuble construit ou acquis, la location doit être effective dans le mois suivant l'achèvement ou l'achat.


Les avantages du dispositif fiscal Loueur en Meublé Non Professionnel

Pour savoir si le statut LMNP correspond à vos attentes, il est nécessaire de l'analyser à la lumière de votre situation financière et fiscale et de vos ambitions.

Dispositif fiscal prisé, le statut LMNP comporte de nombreux avantages, lesquels permettent d'optimiser sa fiscalité, de se constituer un patrimoine et de sécuriser l'investissement immobilier effectué.

>     LMNP et le régime fiscal micro-BIC. Lorsque vous êtes soumis au statut LMNP, vous pouvez choisir de déclarer vos revenus locatifs au régime micro-BIC ou au régime réel. La première solution permet d'obtenir un abattement de 50 % sur vos recettes, à condition de ne pas dépasser le plafond fixé à 72 600 EUR. Attention, ce seuil varie si le bien immobilier est un meublé de tourisme classé ou une chambre d'hôte. En l'espèce, le plafond annuel de recettes atteint 176 200 EUR. Ce régime fiscal ne permet pas de générer de déficit : l'impôt n'a pas vocation à être réduit.

>     LMNP et le régime fiscal réel. Obligatoire pour les propriétaires-bailleurs dont les revenus excèdent les seuils autorisés, facultatif pour les autres ; ce dernier permet de réduire le montant de l'impôt. En effet, seul ce régime permet la déduction des charges réelles et l'amortissement de votre bien immobilier. Il nécessite donc de confier la tenue de votre comptabilité à un expert-comptable pour s'assurer de sa conformité.

>     La rentabilité de l'investissement en LMNP. Bien entendu, il faut plusieurs années avant de rentabiliser votre achat immobilier. Toutefois, ce dispositif fiscal vous offre la sécurité de l'investissement dans la pierre. À condition de bien choisir la situation de votre meublé, classique ou en résidence de services, vous aurez la maitrise des loyers perçus et des charges dues.


L'essentiel à retenir

Le Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) est un statut fiscal réservé aux investisseurs immobiliers qui ont une activité locative meublée. Il s'avère particulièrement avantageux sous le régime réel.


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posté le
Corrigé le 2021-09-23

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