LMNP avec ou sans TVA ?
Par défaut le loueur en meublé (LMNP) exerce cette activité commerciale en franchise en base de TVA et ne peut donc pas la récupérer. Les locations meublées sont exonérées de TVA, à moins d'être situées dans des résidences de services.
Ainsi est il possible, sous conditions, de récupérer le montant de la TVA comprise dans le prix d'achat du bien immobilier que vous achetez neuf dans une résidence de services pour le louer meublé. Vous bénéficiez ainsi d'une remise d'environ 16% sur votre investissement locatif.
Bien entendu ce cadeau fiscal est soumis à conditions.
Pour rappel, les revenus locatifs ne doivent pas excéder 23 000 € par an, ou 50% des revenus globaux du foyer fiscal du LMNP.
À savoir que le fait de récupérer la TVA sur l'acquisition de votre bien immobilier implique également que vous devrez la récupérer sur vos loyers pour ensuite la reverser à l'État.
De plus, vous devrez conserver votre bien immobilier pendant 20 ans. Si vous le vendez avant, vous devrez rembourser la TVA au prorata des années de détention.
Suivez le guide et n'hésitez pas à contacter nos équipes expertes en fiscalité LMNP !
Sous quelles conditions est-il possible de récupérer la TVA sur l'acquisition d'un bien destiné à la location meublée ?
Vous devez acheter un bien immobilier neuf : l'immeuble doit être construit depuis moins de cinq ans et n'avoir jamais eu de propriétaire, ou être en cours de construction (VEFA).
Que vous choisissiez une résidence de services destinée :
- aux étudiants,
- à une clientèle business,
- à des touristes (résidence de tourisme ou un village vacance classé),
- ou un EHPAD,
elle doit offrir au moins 3 de ces 4 services : l'accueil de la clientèle, le petit-déjeuner, un service blanchisserie, ou le nettoyage régulier des locaux.
Enfin, vous devez confier l'exploitation de votre bien immobilier à une société exploitante avec qui vous signez un bail commercial de 9 ans.
L'exploitant de la résidence doit lui-même facturer une TVA de 5.5% à ses clients et vous verser en conséquence votre loyer avec une TVA de 5.5%. Sur la quittance qu'il vous envoie tous les ans, le montant de la TVA doit apparaitre clairement, en plus du montant hors taxe du loyer.
Comment procéder pour récupérer la TVA sur votre investissement locatif ?
Lorsque vous remplissez le formulaire de déclaration de votre activité commerciale LMNP, le formulaire P0i, veillez bien à indiquer que vous optez pour le régime fiscal du réel simplifié (et non le micro BIC) en ce qui concerne l'imposition de vos revenus locatifs, et pour le réel simplifié en matière de TVA. Ce formulaire est à adresser au greffe du tribunal de commerce.
Les documents suivants seront à faire parvenir à votre centre des impôts (SIE) avec le formulaire 3519 complété, aussitôt que vous aurez reçu votre numéro de TVA (préalablement réclamé) :
- l'acte notarié de votre bien immobilier comprenant les montants HT-TVA et TTC,
- le décompte du notaire avec TVA,
- une copie du bail commercial signé avec l'exploitant de la résidence de service,
- votre RIB
En règle générale, le Trésor Public vous rembourse par chèque le montant de TVA dû dans un délai compris entre 3 semaines et 6 mois.
à noter que votre investissement locatif se fait dans le cadre d'une acquisition en VEFA, vous devez effectuer vos demandes de remboursement de TVA avant le 16 du mois qui suit la fin de chaque semestre.
être soumis au régime fiscal du réel simplifié implique de tenir une comptabilité rigoureuse et de bénéficier de nombreux avantages fiscaux. Contactez-nous pour être accompagné de façon personnalisée !
Mis à jour le 2021-03-19 11:25
