Acheter de l'immobilier en personne physique ou passer par une SCI ?

THÈME : immobilier
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Qu'il s'agisse d'élargir votre patrimoine immobilier, de mieux le transmettre et de diversifier vos sources de revenu, il est pertinent de peser les avantages et les inconvénients entre l'achat d'un bien immobilier en nom propre, et le fait de passer par une SCI.


Acheter un bien immobilier en nom propre permet de l'acquérir seul, en tant que personne physique.
Tandis que l'achat d'un bien immobilier en créant une Société Civile Immobilière (SCI) nécessite au minimum l'association de deux personnes.

D'autre part, la SCI est un outil patrimonial réservé à la location nue alors que l'achat en nom propre vous donne l'opportunité de faire de la location meublée, grâce au statut fiscal LMNP.

En conséquence l'une des premières questions à vous poser est la suivante :

Souhaitez-vous investir dans l'immobilier et exploiter votre bien en passant par la location nue ou meublée ?

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Imposition des revenus en LMNP comparée à l'imposition des revenus de la SCI

D'un point de vue fiscal, la location meublée est considérée comme étant une activité commerciale. Ainsi, le loueur en meublé (LMNP) est imposable à l'impôt sur le revenu et ses revenus locatifs relèvent de la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). 

En revanche, la SCI doit avoir par nature une activité civile. Ainsi est-elle utilisée pour acquérir un bien immobilier dans le but de le louer nu. Les revenus issus de location nue sont imposables à l'impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus fonciers. Chaque associé est imposé sur les bénéfices de la SCI, selon son pourcentage de détention du capital social.


En achetant votre bien immobilier en nom propre

Seul maitre à bord, vous achetez et exploitez le bien en tant que personne physique et bénéficiez des avantages du statut LMNP, la location en meublé étant une activité commerciale.

Réalisé en nom propre, votre achat immobilier ne nécessite pas la création d'une société, personne morale. Vous échappez ainsi aux lourdeurs administratives telles que :
> la rédaction de statuts,
> les assemblées générales
> l'établissement des comptes annuels
> la publication au journal d'annonces légales (JAL)


En achetant votre bien immobilier en SCI

Vous vous donnez la possibilité d'acheter un bien immobilier que vous ne pourriez pas financer seul, en nom propre. En effet, dans le cadre d'un emprunt immobilier, les banques prennent en compte les capacités d'endettement de tous les associés. La SCI est alors un sérieux avantage.

Sa fiscalité est également avantageuse dans le cadre d'une succession.

Si vous achetez votre bien immobilier en vue de le transmettre plus tard, alors la création d'une SCI est probablement la solution la mieux adaptée. En effet, la donation des parts sociales vous permet notamment :
> de faciliter la sortie d'un associé, via une cession de titres,
> de passer outre les droits de succession,
> d'effacer la plus-value des parts sociales,
> de transmettre votre bien de façon égalitaire,
> de céder uniquement la nue-propriété tout en conservant l'usufruit de votre bien.


Dans le cadre de l'achat immobilier à plusieurs

Si vous souhaitez acquérir votre bien à plusieurs et en nom propre, vous créez en conséquence une indivision. Ce régime n'est pas facile à gérer dans de nombreuses circonstances.

Inversement, la création d'une SCI permet d'acheter un bien immobilier à plusieurs. Les parts sociales de la SCI sont réparties en fonction des apports de chacun des associés. Si l'un d'en eux souhaite quitter la SCI ultérieurement, il lui suffira de céder ses parts. La gestion du bien immobilier est ainsi facilité.


Contactez-nous, nous vous aiderons à faire le meilleur choix selon votre situation personnelle et vos objectifs.


posté le
Corrigé le 2021-04-03

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